Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Ситуации бывают разные, например:

  • больше нет возможности оплачивать ипотеку;
  • семейные, бытовые, жилищные ситуации;
  • появилось желание, возможность или нужна в улучшении жилищных условий (расширение, смена жилья и т.п.)
  • и многие другие причины (плохие отношения с соседями, новое место работы и т.п.).

Но не зависимо от причины, любой гражданин имеет право на продажу такой недвижимости. Здесь, наверное, больше стоит вопрос, найдется ли покупатель для такого жилья, поскольку не каждый захочет «связываться» с недвижимостью, которая находится в залоге у государства, еще и с ипотечным обременением. Но несмотря на все это покупатели существуют это:

  • риелтор (как правило квартиры, с таким обременения, имеют хорошую скидку при продаже, этим пользуются опытные агенты по недвижимости. Они хорошо знают рынок, юридически подкованы и как правило, первые откликаются на объявление);
  • люди, не имеющие определенной суммы денег, но желающие обзавестись недвижимостью. Они конечно находятся под сомнением в приобретении жилья с различными обременениями, но на помощь приходят профессионалы, которые с радостью возьмут все сложности на себя и помогут в проведение сделки и оформления документов;
  • категория людей, которая очень хочет купить именно это жилье из-за, например, близости к работе или школе, нравится район или у этого застройщика лучшая планировка, несмотря на риски, они все равно готовы купить эту квартиру;

Как продать квартиру в ипотеке?

Понятно, что продать сразу такое жилье не получится, но пути разрешение проблемы есть. Первое, что нужно сделать это пойти в банк. Дальше возможны следующие варианты:

  1. Продажа квартиры вместе с долгом. Эта схема актуальна для граждан, у которых нет достаточной суммы денег, чтобы купить жилье и они приобретают его вместе с обязательствами предыдущего собственника, при этом нет необходимости менять условия по ипотеки, если покупателя все устраивает. То есть покупатель подает заявку в банк на получение ипотеки в качества объекта недвижимости указывает данную квартиру и ждет результат. Будет проще, если покупатель обратиться именно в тот банк, где брал ипотеку продавец, тогда произойдет просто переоформление предмета залога. Если же жилье было приобретено в другом банке, тогда произойдет перекредитование. Пугаться таких сложных слов не стоит, если есть сомнение, можно обратиться к профессионалу. Плюсы: покупатель может приобрести недвижимость с хорошей скидкой; риски здесь минимизированы, поскольку большая часть работы ложится на плечи банка. Минусы: сложность и продолжительность сделки; скорее все не получится обойтись без профессионала, а их услуги достаточно затратны, но это обеспечит частоту сделки.
  2. Досрочное погашение ипотеки. Пожалуй, самое простое, как казалось бы, решение проблемы, но на деле, во-первых, нужно найти покупателя, во — вторых объяснить ситуацию и взять у него залог и этим средствами погасить оставшуюся часть ипотеки. И только потом приступить к сделки по продаже. Плюсы: простота сделки; по времени сделка проходит быстро; вы не зависите от банка. Минусы: самый рискованный способ покупки жилья (для покупателя); в случае если с продавцом что-то случится вернуть деньги очень проблематично (в большинстве случаев через суд).
  3. Продажа квартиры с погашением оставшейся части ипотеки по ходу сделки. Самый популярный вид сделки и подходит как для первичного, так и для вторичного жилья. Для решения вопроса таким способом, необходимо запросить в банке остаток суммы по ипотеке, после этого покупатель открывает 2 депозитарных ячейки в банке: на первую будет перечислена часть средств в размере сумме долга, на вторую ячейку будет перечислены оставшиеся от сделки деньги для продавца. Плюсы: практически самая безопасная сделка, причем как для продавца, так и для покупателя (потому что вся процедура проходит в банке), банк выступает гарантом данной сделки. Минусы: весь процесс сделки контролирует банк и он назначает срок и даты сделки.
  4. Продажа квартиры банком. Этот способ используется, когда у собственника жилья были большие просрочки и долги по ипотеке или нет возможности больше ее оплачивать. Финансовые организации идут на данный ход, если с заемщиком проработаны все варианты разрешения проблем с оплатой. Обязательным условием, при продаже ипотечной квартиры является согласие заемщика, кредитной организации или компании, купившей долг на выставление квартиры на торги и только тогда банк сам продает данную недвижимость на предназначенных для этого площадках. Если вдруг вы оказались в такой ситуации, не нужно опускать руки. Продать такое жилье можно, важно понимать, что сделать это нужно в рамках законодательства и не скрывать какую-либо информацию от банков. Для полной уверенности можно обратиться за помощью к специалисту. Плюсы: от продавца требуется только согласие, остальное банк делает все сам; сделка полностью безопасна для всех сторон. Минусы: очень заниженная цена на недвижимость; вырученная от продажи сумма может быть равна остатку по кредиту.

Продавец практически не рискует, поскольку его право на жилье до завершения сделки, по купли — продаже недвижимости никто не сможет присвоить, к тому же его право зарегистрировано в Росреестре. А вот покупатель рискует больше всего. Есть риск попасться в руки мошеннику, в ситуации, когда оставляешь залог покупателю, а потом он сбегает, причем обратно деньги получить достаточно проблематично. Поэтому не нужно забывать, что каждое передвижение денежных средств необходимо зафиксировать на бумаге, путем написания расписки и лучше всего заверить ее нотариально.

После продажи квартиры может возникнуть вопрос, что делать с налогом с продажи. Доход с продажи нужно обязательно задекларировать в налоговом органе и заплатить НДФЛ, но если квартира была у вас в собственности больше 5 лет платить налог не придется. Так же, как покупатель жилья,  вы имеете право получить имущественный вычет с покупки квартиры, заполнив декларацию на сайте налоговой службы. Налоговый кодекс не устанавливает ограничений на оформление имущественного вычета, получив его вы просто оставляете его себе.

Помощь в получении кредита

Подробнее

Необходимый перечень документов

При осуществлении продажи жилья в ипотеке, потребуется определенный перечень документов, у каждого банка он свой, но есть перечень документов, которые потребуются точно:

  • документы, удостоверяющие личность каждого владельца недвижимости и документы на детей до 14 лет;
  • технический паспорт квартиры;
  • выписка из домовой книги без единого прописанного человека;
  • результат оценки квартиры или дома;
  • справка из ЕГРН;
  • если недвижимость была куплена во время брака, потребуется заверенное у нотариуса согласие на продажу супругов, или бывших супругов;
  • документы из УК или ТСЖ об оплаченных счетах по коммуналке;
  • согласие органов опеки, если среди владельцев числятся несовершеннолетние.

Исходя из всего этого, хотелось бы посоветовать, не рисковать самому и не подвергать риску других. Целесообразно, при заключении сделок, обращаться за помощью к проверенному риелтору и сотрудничать с надежными банками. И обязательно прежде чем брать ипотеку оцените свои финансовые возможности.