Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Бывают ситуации, в которых появляется необходимость продать квартиру в ипотеке. И некоторые люди, не имея определенных знаний, считают, что это не возможно, но это мнение ошибочное.


Главная » Блог » Можно ли продать квартиру в ипотеке?


Ситуации бывают разные, например:

  • больше нет возможности оплачивать ипотеку;
  • семейные, бытовые, жилищные ситуации;
  • появилось желание, возможность или нужна в улучшении жилищных условий (расширение, смена жилья и т.п.)
  • и многие другие причины (плохие отношения с соседями, новое место работы и т.п.).

Но не зависимо от причины, любой гражданин имеет право на продажу такой недвижимости. Здесь, наверное, больше стоит вопрос, найдется ли покупатель для такого жилья, поскольку не каждый захочет «связываться» с недвижимостью, которая находится в залоге у государства, еще и с ипотечным обременением. Но несмотря на все это покупатели существуют это:

  • риелтор (как правило квартиры, с таким обременения, имеют хорошую скидку при продаже, этим пользуются опытные агенты по недвижимости. Они хорошо знают рынок, юридически подкованы и как правило, первые откликаются на объявление);
  • люди, не имеющие определенной суммы денег, но желающие обзавестись недвижимостью. Они конечно находятся под сомнением в приобретении жилья с различными обременениями, но на помощь приходят профессионалы, которые с радостью возьмут все сложности на себя и помогут в проведение сделки и оформления документов;
  • категория людей, которая очень хочет купить именно это жилье из-за, например, близости к работе или школе, нравится район или у этого застройщика лучшая планировка, несмотря на риски, они все равно готовы купить эту квартиру;

 

Как продать квартиру в ипотеке?

Понятно, что продать сразу такое жилье не получится, но пути разрешение проблемы есть. Первое, что нужно сделать это пойти в банк. Дальше возможны следующие варианты:

  1. Продажа квартиры вместе с долгом. Эта схема актуальна для граждан, у которых нет достаточной суммы денег, чтобы купить жилье и они приобретают его вместе с обязательствами предыдущего собственника, при этом нет необходимости менять условия по ипотеки, если покупателя все устраивает. То есть покупатель подает заявку в банк на получение ипотеки в качества объекта недвижимости указывает данную квартиру и ждет результат. Будет проще, если покупатель обратиться именно в тот банк, где брал ипотеку продавец, тогда произойдет просто переоформление предмета залога. Если же жилье было приобретено в другом банке, тогда произойдет перекредитование. Пугаться таких сложных слов не стоит, если есть сомнение, можно обратиться к профессионалу. Плюсы: покупатель может приобрести недвижимость с хорошей скидкой; риски здесь минимизированы, поскольку большая часть работы ложится на плечи банка. Минусы: сложность и продолжительность сделки; скорее все не получится обойтись без профессионала, а их услуги достаточно затратны, но это обеспечит частоту сделки.
  2. Досрочное погашение ипотеки. Пожалуй, самое простое, как казалось бы, решение проблемы, но на деле, во-первых, нужно найти покупателя, во — вторых объяснить ситуацию и взять у него залог и этим средствами погасить оставшуюся часть ипотеки. И только потом приступить к сделки по продаже. Плюсы: простота сделки; по времени сделка проходит быстро; вы не зависите от банка. Минусы: самый рискованный способ покупки жилья (для покупателя); в случае если с продавцом что-то случится вернуть деньги очень проблематично (в большинстве случаев через суд).
  3. Продажа квартиры с погашением оставшейся части ипотеки по ходу сделки. Самый популярный вид сделки и подходит как для первичного, так и для вторичного жилья. Для решения вопроса таким способом, необходимо запросить в банке остаток суммы по ипотеке, после этого покупатель открывает 2 депозитарных ячейки в банке: на первую будет перечислена часть средств в размере сумме долга, на вторую ячейку будет перечислены оставшиеся от сделки деньги для продавца. Плюсы: практически самая безопасная сделка, причем как для продавца, так и для покупателя (потому что вся процедура проходит в банке), банк выступает гарантом данной сделки. Минусы: весь процесс сделки контролирует банк и он назначает срок и даты сделки.
  4. Продажа квартиры банком. Этот способ используется, когда у собственника жилья были большие просрочки и долги по ипотеке или нет возможности больше ее оплачивать. Финансовые организации идут на данный ход, если с заемщиком проработаны все варианты разрешения проблем с оплатой. Обязательным условием, при продаже ипотечной квартиры является согласие заемщика, кредитной организации или компании, купившей долг на выставление квартиры на торги и только тогда банк сам продает данную недвижимость на предназначенных для этого площадках. Если вдруг вы оказались в такой ситуации, не нужно опускать руки. Продать такое жилье можно, важно понимать, что сделать это нужно в рамках законодательства и не скрывать какую-либо информацию от банков. Для полной уверенности можно обратиться за помощью к специалисту. Плюсы: от продавца требуется только согласие, остальное банк делает все сам; сделка полностью безопасна для всех сторон. Минусы: очень заниженная цена на недвижимость; вырученная от продажи сумма может быть равна остатку по кредиту.

Продавец практически не рискует, поскольку его право на жилье до завершения сделки, по купли — продаже недвижимости никто не сможет присвоить, к тому же его право зарегистрировано в Росреестре. А вот покупатель рискует больше всего. Есть риск попасться в руки мошеннику, в ситуации, когда оставляешь залог покупателю, а потом он сбегает, причем обратно деньги получить достаточно проблематично. Поэтому не нужно забывать, что каждое передвижение денежных средств необходимо зафиксировать на бумаге, путем написания расписки и лучше всего заверить ее нотариально.

После продажи квартиры может возникнуть вопрос, что делать с налогом с продажи. Доход с продажи нужно обязательно задекларировать в налоговом органе и заплатить НДФЛ, но если квартира была у вас в собственности больше 5 лет платить налог не придется. Так же, как покупатель жилья,  вы имеете право получить имущественный вычет с покупки квартиры, заполнив декларацию на сайте налоговой службы. Налоговый кодекс не устанавливает ограничений на оформление имущественного вычета, получив его вы просто оставляете его себе.

 

Необходимый перечень документов

При осуществлении продажи жилья в ипотеке, потребуется определенный перечень документов, у каждого банка он свой, но есть перечень документов, которые потребуются точно:

  • документы, удостоверяющие личность каждого владельца недвижимости и документы на детей до 14 лет;
  • технический паспорт квартиры;
  • выписка из домовой книги без единого прописанного человека;
  • результат оценки квартиры или дома;
  • справка из ЕГРН;
  • если недвижимость была куплена во время брака, потребуется заверенное у нотариуса согласие на продажу супругов, или бывших супругов;
  • документы из УК или ТСЖ об оплаченных счетах по коммуналке;
  • согласие органов опеки, если среди владельцев числятся несовершеннолетние.

Исходя из всего этого, хотелось бы посоветовать, не рисковать самому и не подвергать риску других. Целесообразно, при заключении сделок, обращаться за помощью к проверенному риелтору и сотрудничать с надежными банками. И обязательно прежде чем брать ипотеку оцените свои финансовые возможности.